ITBI na integralização de capital: o STF e as empresas imobiliárias

Uma família tem cinco apartamentos alugados, todos no nome do pai. Para organizar a sucessão e a administração, resolve criar uma empresa e colocar os imóveis dentro dela. Na hora de registrar a transferência, a prefeitura envia a guia: ITBI, calculado sobre o valor dos imóveis. A justificativa é que a empresa vive de aluguel, e por isso não teria direito à isenção.

Em outubro de 2026, o Supremo Tribunal Federal (STF) disse que essa cobrança não se sustenta. Entenda o que foi decidido e o que ainda está em aberto.

O que é o ITBI e o que é integralizar capital

ITBI é o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis. Quem cobra é o município, quando um imóvel muda de dono por compra e venda ou por outro negócio oneroso.

Integralizar capital é pagar, com um bem, a parte que o sócio se comprometeu a colocar na empresa. Em vez de depositar dinheiro, ele entrega um imóvel e recebe quotas ou ações em troca. É a forma comum de montar uma holding patrimonial, empresa criada para guardar e administrar bens da família.

De onde vinha a dúvida

A Constituição Federal de 1988 (art. 156, § 2º, I) afasta o ITBI quando o imóvel entra no patrimônio de uma empresa para realização de capital. O mesmo dispositivo traz uma ressalva: a regra não vale se a atividade principal da empresa for comprar e vender imóveis, alugá-los ou fazer arrendamento mercantil.

A pergunta era a que situações essa ressalva se aplica. Muitos municípios entendiam que ela alcançava também a integralização de capital. O Código Tributário Nacional (Lei nº 5.172/1966, arts. 36 e 37) segue a mesma linha. Com isso, empresas de aluguel e de administração de imóveis próprios costumavam receber a cobrança.

O que o STF decidiu

O tema foi julgado com repercussão geral, o que significa que a conclusão deve orientar todos os tribunais do país. É o Tema 1.348, discutido no Recurso Extraordinário 1.495.108. O caso nasceu em Piracicaba (SP), onde o município cobrou ITBI de uma empresa de administração de bens próprios que recebeu um imóvel como capital.

O julgamento terminou em 19 de outubro de 2026, no Plenário Virtual. Por maioria, o STF acompanhou o relator, ministro Edson Fachin: a ressalva da atividade principal se aplica a fusão, incorporação, cisão e extinção de empresas, mas não à integralização de capital. Nesse último caso, a imunidade vale mesmo para a empresa de atividade imobiliária.

A imprensa jurídica divulgou placares diferentes e a redação final da tese depende do acórdão, o documento oficial do julgamento. Por isso, vale conferir o texto publicado antes de tomar qualquer decisão com base nele.

O que a decisão não resolve

Imunidade não é cheque em branco. Três limites merecem atenção.

• Só vale até o capital social. Em 2020, no Tema 796, o STF já havia decidido que a imunidade não alcança o valor do imóvel que ultrapassa o capital a integralizar. Se o imóvel vale R$ 1 milhão e o capital da empresa é menor, a diferença pode ser tributada. Esse limite continua de pé.
• Simulação e fraude não são protegidas. Durante o julgamento, os ministros registraram que operação artificial, montada só para fugir do imposto, afasta a imunidade. O município pode fiscalizar e autuar quando enxergar isso.
• Há pontos pendentes. Não localizamos, até agora, decisão sobre modulação de efeitos, que seria a limitação do alcance da decisão no tempo. Os municípios também podem apresentar embargos de declaração, recurso para esclarecer pontos do acórdão, depois de publicado.

E quem já pagou o ITBI?

Quem recolheu o imposto na integralização de capital pode ter direito à devolução, chamada de repetição de indébito. Em regra, o Código Tributário Nacional (art. 168) dá cinco anos para pedir, contados do pagamento.

Isso não é automático. Depende do texto final da tese, de eventual modulação e das circunstâncias de cada operação. Parte do valor pago pode ter sido sobre o excedente do capital, que é tributável. Por isso, cada caso precisa de análise antes do pedido.

O que fazer a seguir

• Se pretende integralizar imóveis: compare o valor dos imóveis com o capital social previsto. Quanto maior a diferença, maior a chance de cobrança sobre o excedente.
• Se já integralizou e pagou ITBI: separe a guia, a escritura ou o contrato social, a matrícula do imóvel e a data do pagamento. O prazo corre desde o recolhimento.
• Se o município ainda cobra: não ignore a notificação. Verifique os prazos de defesa administrativa indicados nela e guarde tudo por escrito.
• Acompanhe a publicação do acórdão: é ele que fixa a tese e mostra se houve limitação no tempo.

A decisão é favorável ao contribuinte, mas o aproveitamento dela depende de como a operação foi montada e documentada. Um advogado que examine os documentos da operação consegue dizer se o caso se encaixa na tese.