Você quer passar a casa para o seu filho agora, em vida, mas não quer sair dela. Ao mesmo tempo, tem medo de perder o controle sobre o imóvel, de ficar sujeito a ser despejado, ou de pagar imposto duas vezes. Esse conjunto de dúvidas tem um nome jurídico: doação com reserva de usufruto. É um dos instrumentos mais usados no Brasil para organizar a sucessão da família ainda em vida, e vale entender como ele funciona antes de assinar qualquer escritura.
O que é, na prática
Na doação com reserva de usufruto, o dono do bem transfere a nua-propriedade para outra pessoa — geralmente um filho — mas retém para si o usufruto. Nua-propriedade é a titularidade do bem sem o direito de usar e usufruir dele. Usufruto é justamente esse direito: usar o imóvel, morar nele ou alugá-lo e ficar com o aluguel, enquanto durar o usufruto (em geral, até a morte do doador).
Na prática, isso significa que o filho já passa a ser dono do imóvel no papel, mas quem continua morando, decidindo e recebendo os frutos (como aluguel, se houver) é o doador, enquanto viver. O Código Civil (Lei nº 10.406/2002) trata da doação a partir do artigo 538 e do usufruto entre os artigos 1.390 e 1.411.
Meu filho já é dono. Ele pode me despejar ou perder o imóvel para um credor?
Não pode te despejar. O usufruto é um direito real — está listado como tal no artigo 1.225 do Código Civil — e vale contra qualquer pessoa, inclusive contra o próprio filho e contra quem vier a comprar ou penhorar a nua-propriedade dele. Se o filho vender o imóvel ou tiver uma dívida executada judicialmente, quem comprar ou penhorar recebe a nua-propriedade, não o direito de morar ali. O usufruto continua valendo até se extinguir — normalmente com a morte do usufrutuário, conforme o artigo 1.410 do Código Civil.
Para o usufruto valer contra terceiros num imóvel, ele precisa estar registrado na matrícula, no Cartório de Registro de Imóveis (artigo 1.391 do Código Civil). E, para imóveis de valor acima do teto legal, a doação exige escritura pública (artigos 108 e 541).
Os limites: não dá para doar tudo, nem para prejudicar outros herdeiros
A lei não deixa a pessoa se desfazer de todo o patrimônio e ficar sem nada para viver. O artigo 548 do Código Civil considera nula a doação de todos os bens sem reservar parte ou renda suficiente para a subsistência do doador — e é exatamente aí que a reserva de usufruto funciona como uma garantia: ao manter o direito de morar e de usar o bem, o doador está cumprindo essa exigência.
Também existe limite em relação aos outros herdeiros. Se você tem mais de um filho (ou outros herdeiros necessários, como cônjuge), a doação não pode ultrapassar a chamada parte disponível — metade do patrimônio, no caso mais comum — sob pena de ser considerada nula na parte que excede esse limite (artigo 549). Além disso, quando um pai ou mãe doa para um filho, a lei entende que isso é um adiantamento da herança dele, e o valor precisa ser levado à colação — declarado — no inventário futuro, para igualar a parte de todos os filhos (artigo 544). A reserva de usufruto não muda essa regra.
Também é possível incluir cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade ou incomunicabilidade sobre o bem doado, mas, segundo entendimento doutrinário que aplica por analogia o artigo 1.848 do Código Civil, sobre a parte que corresponde à legítima dos herdeiros essas cláusulas só valem se houver justa causa declarada no próprio instrumento. Não há uma posição definitiva do STJ sobre esse ponto específico até o momento — é um tema que exige análise caso a caso.
E o imposto? Vou pagar duas vezes?
Essa é a dúvida mais comum, e a resposta depende do estado onde fica o imóvel. O imposto sobre doações é o ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação), de competência estadual. Desde a Emenda Constitucional nº 132/2023 (reforma tributária), os estados são obrigados a aplicar alíquotas progressivas — quanto maior o valor doado, maior a alíquota —, o que tornou o planejamento sucessório mais relevante para patrimônios de valor alto. A Lei Complementar nº 227/2026 trouxe, pela primeira vez, regras gerais nacionais para esse imposto.
No Rio de Janeiro, a Lei estadual nº 7.174/2015 (artigo 42) prevê que, na doação com reserva de usufruto, o ITCMD é pago em duas parcelas: metade no momento da doação, metade quando o usufruto se extingue. Em dezembro de 2024, o Supremo Tribunal Federal julgou esse modelo constitucional no Tema 1.214 de repercussão geral (RE 1.363.013/RJ): entendeu que não são dois impostos sobre fatos diferentes, e sim o parcelamento do pagamento de um único imposto, cujo fato gerador é a doação. Ou seja, não é bitributação.
Uma discussão diferente, e ainda não totalmente pacificada em todos os estados, é se a simples extinção do usufruto (por exemplo, com a morte do doador) pode gerar cobrança de imposto por si só, como se fosse uma nova transmissão. A tendência apontada por especialistas, inclusive na regulamentação trazida pela LC 227/2026, é a de que a extinção do usufruto não é fato gerador novo — ela apenas consolida em quem já era nu-proprietário a propriedade plena que ele, de certa forma, já tinha. Mas cada estado ainda está ajustando sua legislação a essa lógica, e o tratamento pode variar conforme onde o imóvel está localizado.
O que fazer a partir daqui
- Reúna a documentação do imóvel e verifique se há outros herdeiros que precisam ser considerados no cálculo da parte disponível.
- Confirme, com a Secretaria de Fazenda do estado onde o imóvel está registrado, como funciona a cobrança do ITCMD na doação com reserva de usufruto e se há parcelamento previsto.
- Procure um advogado ou um tabelião de notas para avaliar se a reserva de usufruto é o instrumento mais adequado para a sua situação familiar e patrimonial, e para redigir a escritura com as cláusulas corretas.
- Depois de lavrada a escritura, providencie o registro do usufruto na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis, para que ele valha contra terceiros.
Imagem: George Neat (licença CC BY-SA)
